Мифы рынка недвижимости

Жилая недвижимость

Жилье всегда считалось рентабельным и выгодным объектом для инвестиций. Еще в далекие советские времена в умах общественности укоренилась мысль, что такое капиталовложение — это надежно и прибыльно. Такая же позиция в массах сохранилась и до наших дней, но вот реалии жизни изменились кардинально, что не могло не повлечь за собой изменений и в этой уверованной всеми догме. Да, жилье, как и прежде, в цене, такая покупка надежно сохранит ваши деньги, но! Нельзя купить квартиру где попало и ждать от нее супер-профита. Настали времена, когда необходимо тщательно подойти к инвестиции в недвижимость, ведь от этого зависит ее ликвидность — купите дом в глухой деревне и потом попробуйте его продать. Скорее всего это будет нереально, а если и удастся, то профит вам светит через несколько десятков лет.

Из вышеописанного следует, что грамотное приобретение вам удастся быстро реализовать, и цена на него будет выгодной. Так как дом или квартира — это дорогостоящий товар, то необходимо учитывать все детали: вид из окна, расположение инфраструктуры, транспортную развязку, склочность соседей… Из-за дороговизны жилья, оно приобретается зачастую раз и навсегда — мало кто может позволить себе менять дома, как перчатки (а в нашей стране и вовсе, далеко не все могут себе позволить собственное жилье), поэтому к покупке подходят со всей тщательностью, и даже малейшая неприятность может оттолкнуть покупателя от желания сделать приобретение.

Жилая недвижимость — выгодный инвестиционный инструмент только при грамотном инвестировании. Если к вложению средств не подойти тщательно, то это может отразиться на вашем доходе.

В целом же жилье является одной из наиболее доступных для частных инвесторов категорий недвижимости — если зарубежная или коммерческая недвижимость потребуют относительно солидных сумм, то купить квартиру или дом для инвестора с небольшим капиталом не составит труда. Есть и другая особенность жилой недвижимости — вернуть средства и получить прибыль с нее можно не только путем продажи, могут быть и инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду. Как показывает практика, при сдаче в аренду недвижимость этого типа окупает себя в течение нескольких лет и дальше инвестор получает чистый профит, (причем он может быть неограниченно во времени), а жилье все так же останется во владении вкладчика. Но в том случае, когда вернуть деньги необходимо как можно быстрее, вариант сдачи будет неуместен. Тем не менее и спекулятивный и долгосрочный подход в инвестировании в недвижимость присутствуют и оба имеют свои преимущества и недостатки.

Инвестиции в жилую недвижимость в России не теряют своей популярности, в большей степени из-за того, что каждый человек с деньгами может купить-продать и почувствовать себя настоящим инвестором. Доступность этого вида инвестиций и определяет по большей части ее спрос. Но то, что видят и думают простые смертные, часто очень кардинально отличается от точки зрения опытного инвестора. Рынок жилой недвижимости динамичен и имеет свои особенности, которые также переменчивы.

Давайте попробуем развенчать основные мифы по поводу инвестиций в жилье:

Миф первый: Жилье всегда будет дорожать. На практике это вовсе не так, цена на дом или квартиру будет расти только в том случае, если он расположена в бурно развивающемся городе, который через несколько лет имеет перспективу разрастись в мегаполис. Если купить наобум квартиру и ждать ее подорожания, то можно дождаться, как она солидно упадет в цене, ведь цены на те или иные объекты зависят от многих факторов, которые спрогнозировать, если вы не эксперт, крайне трудно.
Миф второй: В дорогое, элитное жилье инвестировать выгоднее. Как показывает практика, наиболее ликвидным является жилье эконом-класса — бюджетные квартиры или дома, тогда как пентхаусы и особняки реализовать труднее и за время «простоя» такое жилье может изрядно упасть в цене.
Миф третий: Отбить средства на аренде купленной недвижимости проще, если она расположена в крупном городе, столице. В корне не верная мысль. Да, за аренду идентичных квартир в Москве и Новосибирске, большую прибыль можно получить в столице, но здесь на покупку вы потратите больше средств, так как стоимость жилья сильно завышена. Если говорить языком цифр, то московская квартира будет приносить порядка 6% в год, тогда как недвижимость в провинции – 10% от суммы капиталовложения.

Как видите, с точки зрения инвестора, а не обывателя, инвестиции в жилую недвижимость имеют совершенно другие особенности, которые необходимо знать, чтобы вкладывать средства успешно.

Какими преимуществами обладают коттеджи эконом-класса?

Раньше не было разделения на коттеджные поселки и принадлежности домов к ним. Однако в последнее время все изменилось, и есть несколько классов коттеджных поселков. Все это значительно облегчило выбор загородного дома. Т.е. суть заключается в выборе дома по финансовым возможностям, естественно, что чем их больше, тем и дом будет комфортабельней.

1. Низкая цена

Коттеджи эконом-класса продаются по самым дешевым ценам и потому такие объекты пользуются самым высоким спросом на рынке загородной недвижимости.

Стоимость коттеджа в большей степени зависит от стоимости земельного участка. А, как известно, цена сотки земли в Подмосковье с каждый годом только растет. Поэтому если вы решили купить загородный домик в Подмосковье — лучше не тянуть с решением.

Еще одним преимуществом является то, что цена коттеджа почти эквивалентна стоимости городской квартиры. Однако здесь явно видно превосходство жизни за городом, на природе. Это и выгодно, и отдыха будет намного больше, и времяпровождение будет полезным. Кроме этого, т.к. план коттеджей эконом класса стандартный и вследствие этого расходы меньше, такие дома строятся и обустраиваются очень быстро.

2. Комфорт не хуже городской квартиры

Большинство коттеджных поселков эконом-класса Подмосковья обладают всеми необходимыми коммуникациями и инфраструктурой для комфортного проживания в любое время года. Есть такие, в которых имеется централизованная система коммуникаций и развитая инфраструктура, а есть и такие, в которых эти удобства развиты меньше.

К таким коммуникациям относится:

электричество;
газ;
вода;
отопление;
телефонная связь и доступ в интернет;
пропускная система и служба охраны.

Сегодня в Московской области большей популярностью пользуются коттеджи с хорошими подъездными путями, несмотря на то, что почти каждый покупатель владеет собственным автотранспортом.

Даже если есть какие-то недостатки в коттеджах эконом-класса, то они легко исправимы. Эти недостатки не сравнятся с теми положительными эмоциями и впечатлениями, которыми будет полна ваша жизнь в своем загородном доме.

3. Жизнь на природе

Стоит только подумать об экологически чистом воздухе, которого так не хватает в городе, и сразу же хочется на природу. Особенно, если у вас маленькие дети, то им крайне необходим чистый воздух для их нормального физического развития.

Собственники загородных домов в любое время года могут придумать себе развлечение, будь это пикник, прогулка по лесу летом или катание на санках зимой. Свой собственный коттедж дает полную свободу для активного отдыха и развлечений. А любителям покопаться в огороде особенно радостно, ведь на заднем дворе можно разбить сад и посадить любимые цветы.

Миф о покупке недвижимости за рубежом

Существует расхожее мнение, что покупка недвижимости заграницей – очень дорогое удовольствие, доступное только богатым и знаменитым людям. Да действительно, во времена «железного занавеса» и вплоть до 2000-х годов такое приобретение было технически возможно только для людей, имеющих большое количество связей и денежных средств, и являлось скорее вопросом престижа. На данный момент все иначе.

Конечно, в этом вопросе решающее значение имеет страна, в которой планируется покупка, и пожелания к помещению. Так, например, небольшая квартира-студия в Болгарии (конечно не в Софии и не на Золотых песках) оценивается от 7 000 евро, а двухкомнатная будет стоить в районе 20 000. В Германии еще дешевле: цены на студию начинаются от 5 500 евро, а двухкомнатные квартиры – от 16 000. Франция по этим показателям одна из самых дорогих – малометражные студии начинают оценивать от 70 000 евро. Но есть возможность получения для иностранцев ипотеки и/или вида на жительство, однако, этот вопрос для каждой страны очень тонкий и бюрократичный.

Следует отметить, что при изменениях политической либо экономической ситуации в стране, где приобретена недвижимость, местные власти и/или управляющие компании (их аналоги) повышают для иностранцев налоги на имущество, а также коммунальные услуги. Нередко возникают трудности при оформлении подобной сделки из-за отсутствия местного гражданства. Но все вопросы решаемы, если есть желание.

Отрицательные стороны каркасного домостроения

Для возведения дома требуются навыки и опыт.
Опасность возникновения пожара. Используемые стройматериалы горючи.
В сравнении с каменными зданиями, построенные из каркаса дома имеют гораздо меньший срок эксплуатации.
В утеплителе могут поселиться грызуны, которые повредят материал.
Звукопроводимость. Этот недостаток частично можно устранить. Для этого требуется проложить толстые слои утеплителей и использовать материалы, которые поглощают шумы.
Дома из каркаса нуждаются во внимании и уходе. Деревянный каркас требует специальных пропиток и покрасок.
Во время возведения стоит учитывать необходимость вентиляции. Используемые пароизоляционные материалы не позволяют стенам дышать.
Небольшой эксплуатационный срок утеплительных стройматериалов из-за нарушений их целостности.

К отрицательным характеристикам каркасных домов относится и тот факт, что не получится забить гвоздь в желаемом месте. Это возможно сделать только там, где располагается брус.

Можно смело утверждать, что каркасное домостроение прочно удерживает свои позиции в строительстве. Возведенные на основе древесины и утепленные базальтовым волокном, такие дома удобны, комфортны, экологичны и доступны семьям с ограниченным бюджетом.

Миф о преимуществе новой недвижимости перед старой

В последние десятилетия имеется тенденция к покупке недвижимости в новостройках, которую предпочитают старым зданиям. Если быть уверенным в профессионализме и порядочности застройщика (и непосредственно строителей), а также в высоком эксплуатационном ресурсе помещения, то мнение имеет право на существование.

Зачастую строящиеся в бешеном темпе современные дома не соответствуют техническим стандартам и нормам. Даже при весьма заниженных требованиях к качеству сегодня (по сравнению с ГОСТовскими временами СССР) допускается достаточно большое количество брака, который проявится в течение ближайших пяти лет эксплуатации. Помимо этого, при строительстве массово применяются новые технологии и материалы, которые не прошли достаточного испытания временем. Также стоит упомянуть тот факт, что новые дома возводятся на старую инфраструктуру и зачастую на месте снесенных построек, что не добавляет уверенности в длительной службе как самого здания, так и его коммуникаций.

В противовес можно отметить старые здания, все дефекты которых уже проявились, они изучены и исправлены. Раньше сначала создавалась инфраструктура: дороги, детские сады, школы и так далее, а затем жилье, что способствовало гармоничному расположению и качеству застройки. Поэтому, стоит проверить репутацию застройщика прежде, чем делать выбор в пользу новостройки.

Миф о том, что в кризис рынок недвижимости замрет

В свете последних (с 2014 года) событий, имеют место такие заблуждения насчет рынка недвижимости:

— экономический кризис спровоцирует массовую распродажу жилья. Это в корне не верно, так как кризисы наступают и проходят, а любой спрос зависит не от опасений продавца, а от платежеспособности и готовности совершать сделку покупателя. Поэтому если спад в экономике сделал цену на жилье невыгодной, то продавец может просто отложить процедуру;

— многие будут вкладывать деньги в недвижимость, дабы уберечь от инфляции. Подобное утверждение не соответствует действительности ввиду того, что у большинства граждан просто нет наличных средств на покупку помещений (или вообще). Исследования (и практика) показывают, что в сложных экономических условиях в первую очередь приобретается бытовая техника, затем – автомобили (что реже);

— прекратится ипотечное кредитование. Такое развитие событий также маловероятно, по причине выгодности для финансистов подобного кредитования. Возможны только повышения годовой ставки и/или первоначального взноса;

— с ростом курса валюты снизятся цены на недвижимость. Что касается валютных помещений – скорее всего да. Но это будет связано с общим спадом в экономике и уходом с рынка из-за санкций зарубежных компаний, которые выступали покупателями и арендаторами помещений. Рублевая недвижимость должна остаться в цене.

Мифы недвижимости: чего не стоит бояться

Среди подавляющего большинства обывателей довольно часто некоторые убеждения о покупке недвижимости считаются догмами. Они основываются на чьем-то «абсолютно достоверном» опыте, предвзятом отношении к субъектам и/или объекту сделки, а также недостатке либо отсутствии информированности относительно предмета разговора.

Но, во-первых, меняется экономическая ситуация как в стране, так и за рубежом. Во-вторых, принимаются правки, новые положения и акты к существующей законодательной базе по недвижимости. В-третьих, изменяется мода, предпочтения и требования к жилью или коммерческим помещениям у людей и так далее. Одним словом, реальная жизнь опровергает большинство устоявшихся мифов.

Что будет с ценами на недвижимость в России в 2022 году?

Пандемия короновируса и карантинные меры в России не привели к слишком сильному обвалу стоимости объектов, во всяком случае в Москве. Однако в некоторых сегментах показатели все-таки изменились.

За время изоляции у населения заметно снизился доход, так что быстрого прихода спроса на жилье в нормальное состояние ждать не стоит. Таким образом, суммы могут снизиться примерно на 10-15%, растеряв приобретенный за чет удешевления ипотеки прирост.

Новостройки получали активную поддержку государства, так что от кризиса застройщики пострадали не слишком сильно. Особенно это касается тех, кто попадает под программу льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых.

Возможность получения кредитов на льготной основе серьезно повышает привлекательность новостроек, так что стоит ожидать перетока интереса покупателей со втроички на первичный рынок. Это же наблюдалось в 2015 году, когда была реализована ипотечная программа.

По всем признакам, если в ближайшее время больше никаких катаклизмов не случится, рост может достигнуть уровня инфляции.

По аналогии с кризисом 2014 года, вторичный рынок сейчас пострадает больше первичного. Это связано в том числе и с внедрением программ льготной государственной ипотеки. Рассчитывать на какую-либо помощь от государства владельцам вторичного жилья не имеет смысла.

Корректировка вторичного рынка может занять более года. Частные продавцы крайне неохотно соглашаются на уменьшение стоимости собственных активов. Так что некоторое время стоимость, скорее всего, не будет меняться, а вот количество сделок заметно снизится из-за несовпадения запросов покупателей и продавцов.

Затем за счет скидок и торга показатели постепенно начнут снижаться, что продолжиться еще пару лет. К 2022 году рынок вторички должен окончательно стабилизироваться.

Изоляция в условиях природы намного приятнее нахождения в квартире. Таким образом, последующие волны эпидемии будут поддерживать спрос на дачи, дома и коттеджи.

Анализ рынка жилой недвижимости

Рынок жилой недвижимости довольно скромен, так как имеет не так много различных форм, но и в нем есть где разгуляться. В зависимости от конечных целей инвестиций и того, какой денежной суммой вы располагаете можно выбрать следующие варианты жилья для капиталовложения.

Дом

Многие предпочитают тесным квартирам обитание в частном секторе, поэтому дома пользуются ощутимой популярностью

Конечно же, инвесторы обращают внимание на этот вид недвижимости, но наибольший интерес с их стороны представляет относительно дорогое, а порой и элитное жилье

Квартира

Квартира — наиболее ликвидный вариант, она идеально подходит и для сдачи, и для перепродажи. К тому же, именно квартиры пользуются наибольшим спросом среди потребителей. Но чтобы квартиру удалось быстро и выгодно реализовать, необходимо учитывать самые мельчайшие нюансы при ее покупке:

Расположение — поблизости должны быть все необходимые в повседневности объекты — школа, детский сад, супермаркет; в тоже время не должно быть — стройки, под окнами не должны шествовать троллейбусы, или железнодорожные поезда.
Район — в спальном квартиры покупают чаще, чем в промышленных секторах, где рядом дымятся заводы или проходит оживленная автомагистраль.
Состояние — жилье, требующее ремонта продать значительно труднее, чем квартиру «под ключ».
Удобства планировки и т.д.

Комната

Такой себе эконом вариант для мелких инвесторов — если на приобретение целой квартиры или дома не хватает средств, то можно прикупить комнату (например, в общежитии или коммунальной квартире) и реализовать ее с выгодой (а можно просто сдавать в аренду). К слову сказать, такое бюджетное жилье интересует потребителя довольно часто, ведь позволить себе полноценные апартаменты многие не в силах.

Зачастую сдачей комнаты в аренду занимаются не типичные инвесторы, а простые среднестатистические граждане или пенсионеры, которые умудряются таким образом зарабатывать на той квартире, в которой сами же и проживают.

Что лучше: Купить готовый дом или построить новый?

По статистике достаточно многих покупателей интересует этот вопрос. Конечно же, существуют свои положительные и отрицательные стороны у обоих решений, с которыми ниже мы попробуем разобраться.

Самостоятельное строительство

Начнем с покупки земельного участка и построении нового дома. Это идеальный вариант для людей:

Желающих построить дом своей мечты! Ведь здесь можно дать волю своим фантазиям (если на то позволяют средства). Тем более, что такого дома, как у вас не будет ни у кого

Он будет единственном в своем роде;
Несомненно, весомой положительной чертой является еще и дешевизна по сравнению с покупкой готового дома;
Вы можете участвовать в выборе наиболее благоприятного для вас месторасположения участка (кстати, наличие водоема рядом значительно поднимает цену земле), в планировке дома, создании его архитектурного стиля, дизайне интерьера, проследить за качеством работы строителей, а в дальнейшем — и обустройстве помещений в доме;
По мере застраивания вы можете контролировать свой бюджет, что немаловажно при решении вопроса: строить сразу или постепенно.

Отрицательными же моментами являются:

Сложность процесса и потеря огромного количества времени, чтобы быть так называемым «главным строителем» своего дома;
Сумма затрат на строительство тоже может очень сильно отличаться, ведь никто не застрахован от незапланированных расходов;
Могут возникнуть сложности в получении разрешения на постройку дома от администрации, проведение газа, электричества, водопровода, канализации, телефонной линии;
Нужно тщательно подобрать строительную компанию, которой вы доверите создание вашего дома. Вполне возможно, что вас захотят обмануть и заменить стройматериалы с высоким качеством на более низкое. Поэтому необходим постоянный контроль над строительными работами.

Цены на строительство, кстати, зависят от многих факторов. Например, чем ближе к участку находится водоем, тем он дороже, на возвышенности или низменности он располагается, удачно ли расположены подъездные пути, наличие уже проведенных коммуникаций – все это влияет на цены. Как правило, чем выше расположен участок и удачно расположены подъездные пути, тем он дороже.

Покупка готового дома

Положительных сторон в покупке готового дома довольно много. Вот некоторые из них.

Это наиболее удобное решение для тех, кто не желает возиться с проектами, планировкой. Кому легче купить готовый дом и не обременять голову кучей мелочей, связанной с постройкой. Ведь удобно, когда до вас уже позаботились о полном благоустройстве дома и получении всех разрешений и согласований;
Также плюсом является временной вопрос: все осуществляется в довольно короткие сроки, ведь для кого-то это довольно весомый аргумент;
Вам не придется тратиться на съемное жилье пока идет стройка (а это 6-12-18 месяцев арендных платежей). Не придется тратиться на ремонт, обстановку мебелью и благоустройство чужого жилья, а сразу вложить деньги в свое.

Однако, при покупке готового дома, нужно учитывать все связанные с этим риски:

Важно правильно оценить состояние дома, проверить все возможные дефекты и недостатки, качество строительных работ. Все эти моменты достаточно сложно оценить неподготовленному человеку, лучше привлечь профессионалов;
Следует тщательно проверить: не продан ли дом другому, не заложен, находится ли под арестом, не состоит ли на регистрационном учете;
Продавцы дома должны предоставить документацию о том, что этот договор заключается добровольно, без каких-либо обстоятельств, вынуждающих его так поступить

Следует проверить, что собственники дома не страдают заболеваниями, связанными с психическими расстройствами, которые препятствуют осознанию сути договора;
Продавец должен быть единственным собственником дома, т.к. в некоторых случаях другие собственники предъявляют права на недвижимость после заключения договора. При наличии других собственников, он должен предоставить их письменное согласие на продажу дома;
Также необходимо выяснить, не подлежит ли сносу этот дом по каким-либо причинам.

Обобщая все выше сказанное, следует заметить, что выбор всегда за вами

Что бы вы ни выбрали: купить участок или готовый дом, важно помнить о наличии нюансов с той, и другой стороны

Если вы решили отдать предпочтение строительству нового дома, то для вас будет полезна информация, приведенная ниже.

Небольшой размер квартир

Минимальный
размер жилой площади должен соответствовать государственным или муниципальным
нормативам. Этого требует Жилищный кодекс. В среднем по России показатель
составляет 9-12 кв. м. Учитывая минимальную площадь совмещённого санузла (3,5–4
кв. м), размер студии может начинаться с 13 кв. метров. Однако оптимальный
размер жилья «супер-эконом» – около 23–27 кв. м. Из них кухня-гостиная должна
занимать около 19–23 «квадратов».

Средняя
площадь студий в Уфе – 25,1 кв. м, что соответствует оптимальному размеру. Но есть
студии и меньшего метража – они, разумеется, дешевле. Самые маленькие квартирки
в новостройках 21-23 кв. м. Например, ЖК «Орион» там на каждой площадке расположено по 25 квартир от 22 до 30
кв. см.

В других
домах студии немного большего метража. Квартиры площадью 24 кв. м можно найти в ЖК «Новоуфимский» и ЖК «Зубово Life Garden», 25 – в ЖК «Акварель», 26 – ЖК «Микрорайон Яркий», 27 – ЖК «Затонские зори» и ЖК «Город природы».

Жилье для российской семьи

Сейчас пошли проекты, есть достаточно хорошие предложения на рынке по так называемой госцене. Минстрой России утвердил программу «Жилье для российской семьи». Там цена не должна превышать 35 тысяч рублей за квадратный метр для регионов.

Вот мы в этом сегменте и работаем. Это не бюджетное жилье, а именно доступное, потому что по той инфраструктуре, по тому наполнению, которые есть в самом районе, это очень и очень достойное место. Опять же, за мои слова голосуют наши покупатели своим рублем.

— Что из себя представляет этот городок в Самаре? Какие там дома и что там еще есть?

— Территория очень большая. В наш проект планировки входит более 2,5 тысячи гектаров. Там проводится малоэтажное строительство — многоквартирные дома в трехэтажном исполнении. Сейчас у нас формат расширяется, добавляется линейка «индивидуальное жилье» в рамках нашего проекта. Будем строить закрытые коттедж-поселки. Самый маленький дом — 45 квадратных метров, и до 115.

Мы промониторили рынок и сделали ту линейку, которая, на наш взгляд, будет самая востребованная. Люди хотят иметь дом, пусть небольшой, но свой, со своим участком на закрытой территории.

Сам проект рассчитан на длительный период времени. По большому счету, это строительство нового города с нуля. Там появится своя набережная с искусственным водоемом. Я убежден в том, что у нас после определенного спада снова будет подъем. Рынок имеет такую кривую. И сейчас я уже вижу ряд предпосылок к этому. Высотки, естественно, по своей стоимости дороже. Ведь в высотном здании гораздо больше инженерии, все гораздо дороже. Там больше мест, которые не продаются, есть незадымляемые лестничные клетки, лифтовые шахты…