За незаконные перепланировки суд стал отбирать жилье

Признание факта незаконной перепланировки

В квартире

До начала перепланировки в квартирах, которые предоставлены по договору соцнайма (муниципальное жилье) необходимо получить разрешение уполномоченных организаций. Это может быть управляющий орган государственного или муниципального жилищного фонда.

Согласование этих органов не требуется, если квартира — частная собственность.

Ответственность за проведение работ по перепланировке наступит после посещения инспектором квартиры и обнаружения несоответствия техсостояния жилища документации.

В общежитии

Перепланировка, сделанная в общежитии, может быть признана законной, только в случае получения разрешения на проведение работ от администрации юрлица -собственника.

Общежитие может принадлежать государству (муниципалитету), тогда понадобится согласие муниципальных или госорганов.

Если в ипотеке

Некоторые ипотечные договоры включают пункт, запрещающий перепланировку до полного погашения кредита.

Это объясняется тем, что проведение подобных работ может снизить стоимость недвижимости, а квартира, по сути, является залогом. Если в результате перепланировки стоимость недвижимости возрастает, то банк даст разрешение на ее проведение.

Нелегальная перепланировка в ипотечной квартире чревата для заемщика санкциями банка-кредитора, штрафом и письменным обязательством заемщика привести квартиру в исходный вид.

Лестничной площадки

У всех жильцов многоэтажных домов одинаковые права на лестничные площадки и другое имущество, которое относится к общедомовой собственности.

Потому перепланировка лестничной площадки предполагает получение согласия на проведение работ не менее 75% жильцов дома. Собственников недвижимости и совершеннолетних членов их семей.

У соседей

Работы по перепланировке могут затрагивать интересы жильцов других квартир, только если вследствие их проведения имеет место грубое нарушение правил совместного проживания.

Например, шум в позднее время. Иногда следствием самовольной перепланировки является ухудшение условий проживания в соседних квартирах, возникновение угрозы для здоровья и жизни окружающих.

Мест общего пользования

Узаконивание изменений, проводимых в местах общего пользования, осуществляется так же, как и получение разрешения на перепланировку лестничной площадки.

Так ли необходима перепланировка?

Типовая планировка жилья не всегда отвечает чаяниям и желаниям граждан. У многих возникают мысли наподобие: «вот тут неплохо бы сделать проход» или «раковина в этом месте точно пригодилась бы». И, как говорится, от слов к делу: тут сломать, тут поставить — быстро и эффективно. Однако, не всегда это оказывается законно. Незаконная перепланировка может повлечь негативные последствия.

Любая перепланировка в квартире, даже самая незначительная на ваш взгляд, должна быть согласована в органах жилнадзора. Чаще всего, граждане не хотят связываться с дополнительными сложностями. Однако последствия таких несогласованных ремонтов могут быть не очень приятными для владельцев недвижимости. Причём, по мнению риэлторов, незаконная перепланировка квартиры может приводить не только к штрафу, но и к более серьёзным последствиям.

Речь идёт о так называемых «ремонтах 90-х годов». Тогда имели место серьезные переделки, которые нарушают общую безопасность. Но о последствиях мало кто задумывался в те времена:

перенос «мокрых зон»

демонтаж несущих стен/конструкций и др.

Также большую опасность несет несогласованный ремонт газового оборудования.

Как выявить незаконную перестройку

Существует несколько способов обнаружить нелегальную перепланировку.

1. Жалобы людей, проживающих в соседних квартирах. Непрекращающийся шум может послужить причиной обращения соседей к участковому. В результате проверки обнаружится неузаконенная перепланировка.
2. В многоквартирном доме очень сложно скрыть проведение ремонтных работ. Сотрудники управляющей компании обязаны выявлять незаконные действия и информировать о них уполномоченные органы.
3. Незаконная перепланировка может обнаружиться при продаже, дарении или передаче в наследство квартиры.
4. При обрушении дома, взрывах газового оборудования, затоплениях, причиной которых являются работы по перепланировке, проведенные без согласования.

Когда перепланировка считается незаконной

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

• когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
• выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

В какую организацию заявить, если соседи делают переустройство?

Ответственность за незаконную перепланировку предусмотрена КоАП РФ. Штраф положен за порчу жилых домов, жилых помещений и самовольные переустройство или перепланировку либо использование квартиры не по назначению. Штраф может быть наложен инспектором жилинспекции по месту проживания. Куда же можно жаловаться на незаконное переоборудование жилья?

Узнав о незаконной планировке, можно обратиться:

• в управляющую компанию дома;
• товарищество собственников жилья (ТСЖ);
• непосредственно в территориальный орган Госжилинспекции;
• в прокуратуру или суд.

Для этого нужно просто составить жалобу, где будет указан виновник нарушений и доказательства незаконной перепланировки. Реакция должна последовать достаточно быстро, поскольку несогласованное с проектировщиками переустройство может быть опасным для жизни людей.

Важно! Большая часть перепланировок в России проводится без всяких согласований. Это связано с низким уровнем штрафов и коррумпированностью госорганов.

Однако соседи всегда могут привлечь внимание жилищных органов и прокуратуры к незаконным действиям жильцов, которые могут угрожать всему дому

Как сообщить в управляющую компанию?

Если многоквартирный дом обслуживается управляющей компанией, то проще всего, узнав о незаконной перепланировке соседей, обратиться именно к ней. Это может сделать любой из жильцов, который регулярно оплачивает деятельность управляющих. Обратиться также можно в товарищество собственников жилья (ТСЖ), если именно оно ответственно за безопасность проживания в многоквартирном доме.

О каких негативных последствиях перепланировки можно сообщить:

• появление трещин в здании;
• затопление из-за перепланировки санузла;
• порыв газовой трубы;
• разрушение канализации;
• засорение вентиляционных шахт и пр.

Управляющая компания или ТСЖ, получив жалобу жильцов, обязана проверить правдивость изложенных сведений. Для этого владельцу квартиры, где проводится ремонт, отправляется уведомление о приходе комиссии для проверки. Если выяснится, что перепланировка действительно происходит без согласования, то последствия для собственника квартиры будут крайне негативные.

УК или ТСЖ направляют соответствующее заявление в жилинспекцию, которые также приходят с проверкой и налагают административный штраф на виновника.

В Жилищную инспекцию

Подать жалобу в жилинспекцию можно и самостоятельно, минуя обращение в УК или ТСЖ. Документ также составляется в произвольной форме, но с обязательным указанием адреса виновника, описанием перепланировки и последствий, которые она уже вызвала или может вызвать (трещины, обрушения и пр.). Если заявитель уже обращался в управляющую компанию, то это также необходимо упомянуть.

Жалоба должна быть:

• в письменной форме;
• на имя начальника жилищной инспекции или главного государственного жилищного инспектора;
• в двух экземплярах (один остается у заявителя);
• с приложением в виде фото (желательно);
• с отметкой о регистрации.

Подавать жалобу нужно в жилищную инспекцию своего города или области (если заявитель проживает в небольшом населенном пункте). В документе желательно указать, какие уже приняты действия (обращения в суд, прокуратуру и пр.), какие нормы Жилищного кодекса РФ были нарушены, а также предложения по устранению проблемы.

Внимание! Анонимные жалобы рассматриваться не будут, так что нужно обязательно указать свои контакты и персональные данные.

В прокуратуру

В районную прокуратуру стоит обращаться только в том случае, если жильцы уже обращались в УК или ТСЖ, а также жилинспекцию. Если сразу отправить жалобу в прокуратуру, то скорей всего ее вернут с указанием порядка обжалования незаконной перепланировки через вышеуказанные организации.

Прокуратура обязана реагировать на любые нарушения закона, так что если все высланные жалобы остались без ответа, то можно смело писать новые – на имя прокурора района или города. В жалобе нужно попросить проверить законность деятельности Жилинспекции, которая не отреагировала на обращения жильцов, и провести проверку законности ремонтных работ конкретного гражданина.

Результатом должна стать проверка квартиры, где происходят нарушения, наложение административного штрафа либо даже возбуждение уголовного дела, если уже произошли серьезные разрушения, которые причинили вред жизни и здоровью соседей.

Прокуратура рассматривает жалобы в течение 15 дней, если не требуется проверка и в течение 30 дней, если нужно более детально выяснить причину обращения граждан.

Куда сообщить о противозаконном переобустройстве квартиры?

Если стало известно, что в квартире делают нелегальную перепланировку, нужно незамедлительно сообщить об этом в надзорные органы.

В управляющую компанию

Внимание. Каждая управляющая компания (УК) ответственна за целостность строения и обеспечение безопасности людей, проживающих в нём

Если от жильцов поступила жалоба, УК должна проверить эту информацию.

Для этого владельцу недвижимости, подозреваемому в незаконных действиях, направляется уведомление с указанным в нём временем и датой посещения комиссии.

Далее события могут развиваться следующим образом:

1. Собственник позволит комиссии осмотреть квартиру и покажет разрешение на перепланировку или отсутствие серьёзных изменений (например, громкие звуки могли быть вызваны заменой межкомнатных дверей или окон).
2. Владелец недвижимости не пустит комиссию. В этом случае жалоба будет перенаправлена в Жилищную инспекцию.

В Жилищную инспекцию

В данную инстанцию может обратиться любой из жильцов многоквартирного дома или УК. В документе должны быть изложены все важные факты: кто жалуется, адрес квартиры с нелегальной перепланировкой, основания для обращения, предполагаемый ущерб строению и т. д. Если есть возможность, рекомендуется сделать фотографии и приложить их к заявлению. Если другие собственники квартир тоже подпишут жалобу, она будет считаться коллективной. Такие бумаги рассматриваются в первую очередь.

После получения обращения Жилищная инспекция оповещает владельца квартиры о дате и времени запланированной проверки. Если собственника не будет дома, извещение с новым временем проверки будет отправлено повторно.

Далее возможны такие варианты развития событий:

1. Владелец не открывает комиссии дверь. Такое поведение наблюдается редко, потому что, если Жилищная инспекция дважды не смогла попасть в помещение, она передаёт дело в суд. При самом неблагоприятном развитии событий собственника могут обязать привести квартиру в прежнее состояние, а затем продать её.
2. Комиссия осматривает жилплощадь. При обнаружении незаконно проведённых изменении, инспектор выпишет штраф. После его оплаты собственник обязан узаконить сделанные работы в течение 4-6 месяцев.

Внимание. Случается, что несмотря на появившиеся в стене трещины, комиссия решает, что действия собственника не вредят зданию

В этом случае нужно переходить к более решительным действиям.

В прокуратуру

Жаловаться на неузаконенную перепланировку следует в районную прокуратуру. К заявлению требуется приложить официальный ответ Жилищной инспекции, а если помещение было осмотрено – акт освидетельствования. Как указано в ФЗ-№2202-1 «О прокуратуре РФ» от 17.01.1992 г., у каждого гражданина есть право пожаловаться в прокуратуру, если он пострадал от незаконных действий третьих лиц, предпринимателей, сотрудников государственных органов и т. д. Поэтому прокуратура обязана рассмотреть заявление и дать на него обоснованный ответ.

Передать заявление можно несколькими способами:

• записавшись на прием к прокурору;
• через секретаря;
• отправить заказным письмом с описью вложений.

Квитанцию об отправке письма необходимо сохранить на тот случай, если дело дойдет до суда.

Результат проверки, произведенной сотрудниками прокуратуры, зависит от того, подтвердятся ли предположения заявителя. Если перепланировка не только наносит ущерб зданию, но и потенциально опасна для жизни и здоровья соседей, заявление передадут в полицию. Далее будет возбуждено уголовное дело.

Еще один возможный исход – передача жалобы в органы правосудия с целью получения распоряжения привести помещение в исходное состояние в течение установленного срока. Необходимо понимать, что заявление в прокуратуру – это серьезный документ. При отсутствии юридических знаний можно не указывать на нарушенные статьи законодательства, но представить доказательство своих слов заявитель обязан. В противном случае жалоба может быть расценена как клевета.

Куда жаловаться если соседи сделали несогласованные изменения квартиры

Для того чтобы решить проблему можно поговорить по-соседски. Попросить его показать разрешение на работы. Однако он, может, в этом отказать, что не запрещено законом.

Следующая инстанция, в которую можно обращаться – это Жилинспекция. Первым делом стоит подать запрос, подавалась ли заявка на перепланировку в конкретном доме. Если нет, то можно составлять жалобу. Не отреагировать на нее они не могут, но особая трудность в том, что сотрудников у данного органа не хватает, и если сосед виновник не будет открывать дверь, то жалобу снимают с контроля. Далее, алгоритм простой – Жилинспекция передает дело в суд,  уже самому собственнику придется обращаться в инспекцию за согласованием. Но так дела обстоят в идеальном виде, на практике, же все может быть иначе.

Если никакой проверки и наказания соседу не последовало, следует писать заявление в прокуратуру. Пример заявления можно посмотреть ниже:

Не стоит забывать, что самовольная перепланировка жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, проведенная соседями, особенно, если затронуты несущие стены опасна. Это может привести к нарушению целостности стен и даже разрушению дома. Поэтому тут уже не до добрососедских отношений и любезностей. Если документы у соседа есть, то делать из их предоставления проблему он будет вряд ли, ведь должен понимать последствия незаконных действий.
Кроме соседей, на незаконную перепланировку, может подавать жалобу:

1. Управляющая компания или служба, занимающаяся обслуживанием. Обнаружить явные нарушения могут при проверке показателей счетчиков.
2. Сотрудники БТИ при проведении осмотра для заказа новой тех. документации.

Что нужно сделать до ремонта, чтобы не платить штрафы за перепланировку?

Речь пойдет о перепланировке, но то же касается и переустройства. Прежде всего нужно разработать проект перепланировки квартиры. Готовят его инженеры. Найти таких специалистов в интернете не составит труда: достаточно ввести словосочетание «проект перепланировки» в поисковой строке – предложений будет предостаточно.

Далее перепланировку необходимо согласовать: в Москве – с Жилинспекцией, а в других городах – с местной администрацией (управлением жилищного фонда). Собственникам квартиры нужно будет обратиться в администрацию или любой многофункциональный центр и написать заявление. Бланк предоставят там же. К заявлению следует приложить проект перепланировки помещения.

Если квартира не в собственности, а предоставлена по договору социального найма, то обратиться может наниматель. Он должен будет приложить к заявлению и проекту согласие членов семьи, проживающих совместно с ним. Согласие дается на перепланировку, оговоренную в проекте, и пишется в свободной форме.

Если квартира была приобретена до 1 февраля 1998 г., то к заявлению дополнительно нужно приложить нотариальную копию свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество и технический паспорт. Техпаспорт можно получить в Ростехинвентаризации/БТИ. Имейте в виду – услуга эта платная.

Администрация обязана предоставить ответ на заявление о согласовании перепланировки в течение 45 дней. Если вы обращались в МФЦ, то срок может незначительно увеличиться из-за времени доставки документов. Ответ может быть получен на руки или по почте России на указанный в заявлении адрес. Если вы подавали документы через МФЦ, туда же нужно будет прийти за ответом.

Отказ в согласовании перепланировки может быть обжалован в судебном порядке. Для обжалования рекомендую обратиться к адвокату, который поможет подготовить необходимые документы и разработает стратегию защиты ваших интересов в суде.

Вопросы и ответы

Чаще всего возникают вопросы касательно перепланировки в муниципальном жилье. А также, куда можно обратиться, если переделки в соседней квартире ухудшили условия проживания в собственном жилище.

Если квартира является муниципальной

• Самовольная перепланировка или переустройство в муниципальном жилье чревато потерей возможности приватизировать квартиру.
• В некоторых случаях с жильцом могут расторгнуть договор социального найма и выселить, при этом придется возместить расходы на восстановление первоначального вида квартиры.

Ограничения при отчуждении жилого помещения

• Продать квартиру, в которой сделана незаконная перепланировка будет сложно.
• Несоответствие реальной планировки и указанной в техническом паспорте, снизит стоимость жилья на 15—30%. Это объясняется тем, что узакониванием изменений придется заниматься новому владельцу, а это потребует дополнительных финансовых и временных затрат. При этом нет гарантии, что все пройдет гладко и не придется возвращать жилому помещению первоначальный вид.
• Продажа квартиры с устаревшими данными в техпаспорте может обернуться расторжением сделки и судами.

Куда жаловаться, если соседи сделали без согласования

Доставляющий неудобства вопрос перепланировки у соседей может быть решен в первую очередь путем переговоров с ними.

Если взаимопонимания достигнуть не удалось, то следует обратиться к участковому, который нанесет визит в соседнюю квартиру.

В жалобе должна содержаться информация:

• полное наименование организации, куда жалоба подается;
• сведения, что в результате сделанной соседом самовольной перепланировки условия проживания в квартире заявителя ухудшились;
• уточнение характера изменений в жилище заявителя, произошедших в результате перепланировки в соседней квартире;
• заключение независимых экспертов о нанесенном ущербе (приложить копии к жалобе);
• перечисление последствий, которые могут произойти в результате проведенных в соседней квартире работ;
• просьба отреагировать на жалобу;
• дата написания и подпись заявителя.

Составленную жалобу можно отправить заказным письмом через почту с уведомлением и описью или в электронном виде.

Можно отнести лично в жилищную инспекцию, тогда нужно составить 2 экземпляра: на первом сотрудник поставит дату принятия и номер входящего документа, а второй будет передан в инспекцию.

Как получить распоряжение Мосжилинспекции на перепланировку? Когда следует обратиться в городской центр согласования перепланировок? Узнайте тут.

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку? Читайте далее.

Инспекторы рассматривают жалобу в течение 30 дней и дают письменный ответ заявителю.

Последствия самовольной перепланировки могут быть неприятными: от уплаты штрафа до уголовной ответственности, если пострадали люди.

Потому, прежде чем проводить глобальные изменения внутри квартиры следует получить разрешение на выполнение работ в Жилищной инспекции, МЧС, СЭС.

Общие сведения о перепланировке

Что относится к перепланировке:

• Возведение перегородок.
• Перенос, демонтаж стен и перегородок.
• Перемещение места расположения ванной и туалетной комнат.
• Увеличение жилой территории за счет нежилой.
• Объединение санузла и ванной, кухни и комнаты.
• Ликвидация кладовки.
• Увеличение коридора за счет комнаты.
• Замена газовой плиты на электрическую.
• Устройство проемов в несущих стенах, закладывание проема.
• Изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях.
• Изменение конструкции полов в деревянных перекрытиях.
• Устройство антресоли (не должна занимать более 40 процентов площади) и др.

Таким образом, перепланировкой является любое изменение площади и конфигурации помещения, требующее отражения в плане БТИ.

К перепланировке относятся не только изменение расположения стен и перегородок, но и установка и перемещение сантехнического оборудования и кухонной плиты.

Прежде чем осуществлять вышеперечисленные работы в натуре, нужно подготовить проект перепланировки (далее – Проект), а затем согласовать его в уполномоченных инстанциях (ст. 26 ЖК РФ).

Следует отметить, что в каждом регионе могут быть свои особенности при согласовании перепланировок, а также возможны отличия в конкретных перечнях запрещенных и разрешенных мероприятий.

Например, в Москве требования к переустройству и перепланировке устанавливает

Что грозит в случае незаконной перепланировки?

Для начала отметим,
что разрешение на ремонтно-строительные работы, которые влекут существенные
изменения, должны быть согласованы до их начала.

Штрафы

В противном случае они признаются незаконными и влекут наложение штрафа согласно статье 9.12 Закона г. Москвы «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях» на граждан в размере от 2-х до 2,5 тыс. рублей; на должностных лиц от 5 до 50 тыс. рублей. В упомянутом Пскове действует федеральный штраф, установленный КоАП РФ.

Однако, самый неприятный момент вовсе не в штрафе, а в том, что автоматически вы получите предписание. Согласно нему, вы должны будете узаконить перепланировку (не самый плохой вариант). Второй вариант — вернуть все обратно (в случае перепланировок, которые запрещены).

Продажа помещения

Также существенной проблемой может стать последующая продажа такой квартиры

Дело в том, что в последнее время узакониванию перепланировок уделяется серьезное внимание. Люди не готовы связываться с такими «сложными» квартирами

Так как ответственность за незаконную перепланировку перейдёт на плечи нового хозяина вместе с документом о собственности.

Хотя в судебной практике есть примеры, когда ответственность за незаконную перепланировку легла на того, кто ее произвел. Но в любом случае это лишние трудности для потенциальных покупателей.

Ипотека

Добавим, что сейчас большое количество квартир покупаются с использованием ипотечного кредитования. Банки не идут на риски и не соглашаются выдавать денежные средства на покупку квартир с несогласованными или вовсе запрещёнными Законом перепланировками. Конечно, это из разряда неприятностей для покупателя… Но покупатель, зная о грядущих проблемах, скорее выберет другой вариант покупки.

Можно остаться и без квартиры

Невыполнение требования инспектора может повлечь то, что на вас подадут в суд. Самым, пожалуй, неудачным вариантом развития событий может стать выселение из квартиры и последующая продажа ее с торгов. При этом, речь идёт вовсе даже не о договоре социального найма, а о собственном имуществе граждан. Да-да, и такие примеры, к сожалению, имеются. Незаконная перепланировка квартиры, в любом случае, чревата не самыми приятными последствиями.

• Наследование в совместную собственность. Дарственная и нотариус
• Скрытый собственник квартиры — страшный сон покупателя
• Захват квартиры рейдерами — что делать в этой ситуации

Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически это сделать возможно, но надо понимать, что на покупателя полностью ляжет бремя ответственности. Поэтому при продаже такой квартиры определенная трудность состоит в поиске гражданина, который будет согласен купить жилье, которое также проблемно будет продать в будущем, если перепланировку не узаконить. Впрочем, некоторые специально стремятся приобрести именно такие «проблемные» квартиры из-за существенного снижения цены (до 30 %).

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру. Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?

В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.

Купля-продажа квартир

Поскольку суд при выселении нарушителя снимает с него обязанности по возвращению жилья в исходный вид, эта задача либо ложится на плечи управляющей организации, либо переходит на голову того, кто ее купит. Однако квартира будет дешевле на сумму, которую придется потратить на ремонтные работы, и даже немного сверху останется, так как рынок не очень заинтересован в “ущербной” недвижимости.

При покупке квартиры обязательно нужно проверять, в том числе, наличие несанкционированных перекрытий, для чего следует сравнить картину перед своими глазами с планом из технического паспорта.

Как оформить

Не полученное своевременно разрешение на проведение перепланировки чревато двумя вариантами развития событий:

• ничего не менять, периодически выплачивать штрафы и жить с осознанием, что уполномоченные органы могут лишить права собственности на недвижимость;
• подумать, как узаконить перепланировку.

Куда обращаться

Оптимальный вариант — легализовать изменения.

Это можно сделать в административном порядке, обратившись с заявлением в Жилищную инспекцию или БТИ и через суд.

Документы

Для узаконивания перепланировки в административном порядке в БТИ потребуется собрать пакет документации:

• эскиз;
• поэтажный план дома;
• техпаспорт квартиры;
• пояснение к проекту (в письменной форме).

В случае уже выполненных работ комиссия, пришедшая в квартиру, может их только одобрить либо нет. Отказать в узаконивании могут, если есть нарушения норм безопасности.

Документы, которые необходимо предоставить вместе с исковым заявлением при узаконивании перепланировки через суд:

• квитанция об уплате госпошлины;
• копия свидетельства права собственности на недвижимость;
• справка о людях, проживающих прописанных в квартире;
• оригиналы заключений Роспотребнадзора и Пожарной службы;
• заключение независимой экспертизы;
• копия техплана квартиры до перепланировки;
• бумаги, подтверждающие, что перепланировка сделана.

Сроки

Заявление с просьбой узаконить выполненные работы рассматривается в Жилищной инспекции или БТИ в течение 45 рабочих дней.

Если подать документы в МФЦ — срок рассмотрения увеличится, так как уйдет время на пересылку документации.

Обращение в суд

Если собственник квартиры получил отказ в узаконивании перепланировки в административном порядке, можно подать иск в суд и доказать безопасность выполненных работ для окружающих.

Либо обжаловать таким образом решение и действия комиссии.

Исковое заявление

Истцом будет собственник квартиры, где выполнена перепланировка, так как именно по его инициативе внесены изменения в конструкции помещений. Ответчик — представитель местного муниципалитета или жилищного комитета. Если в квартире прописаны несколько человек — они выступают третьими лицами.

В ст. 131 и ст. 132 ГПК РФ описана информация, которая обязательно должна быть указана в иске. Если исковое заявление будет составлено с нарушениями, то его не примут к рассмотрению.

Информация, которая в обязательном порядке указывается в иске:

• об истце и ответчике, третьих лицах;
• адрес (местонахождение недвижимости);
• реквизиты бумаги, подтверждающей право собственности на квартиру;
• когда были проведены работы по перепланировке;
• сведения о строительной компании, которая делала ремонт и ее контактные данные;
• если перепланировка производилась собственными силами, то нужно указать свои навыки;
• причины, по которым владельцу квартиры было отказано в узаконивании изменений в административном порядке;
• реквизиты заключения о том, что выполненные работы не нарушают требований Роспотребнадзора;
• реквизиты заключения Пожарной службы об отсутствии нарушений пожарной безопасности;
• реквизиты заключения независимых экспертов;
• просьба сохранить перепланировку и описание произошедших в результате нее изменений;
• перечень прилагаемых к иску документов;
• дата составления;
• подпись истца.

Если в результате ремонта поменялась площадь жилья — необходимо получить новое свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Перепланировка считается полностью оконченной и законной, только когда все документы будут оформлены и получены собственником квартиры.

Как могут выявить самовольную перепланировку и какими будут последствия?

Соблюдение правил пользования жилыми помещения контролирует управляющая компания. Но выявить нарушение могут Жилищная инспекция в ходе проверки общего состояния дома и даже ваш сосед.

Например, сосед уверен, что у него батарея стала греть хуже, когда вы установили у себя в квартире батарею с большим количеством секций. В этом случае он вправе обратиться в суд. В подобных ситуациях процесс согласования переустройства или перепланировки мало чем отличается от вышеописанного. Жилищный кодекс позволяет совершать их, только если это не нарушает права других лиц и не создает угрозу их безопасности. Потому сосед будет обязан доказать в суде, что его права нарушили, для чего понадобится все то же экспертное заключение.

Перепланировка может привести к присоединению, изменению или уменьшению общего имущества дома, например после разрушения наружной стены, установления ограждений на балконах, захвата части подъезда или иной части общей собственности. Нередко из-за этого возникают споры, и судебная практика по ним сформировалась неоднозначная. Одни суды начинают вникать в техническую часть и назначают экспертизы, чтобы выявить нарушение прав жильцов. Другие суды автоматически удовлетворяют иски недовольных соседей, так как перепланировка не согласована с остальными собственниками помещений. Эта позиция нашла отражение и в практике Верховного Суда РФ2.

Потому если вы планируете, например, снести часть несущей внешней стены, то, помимо доказывания безопасности перепланировки, придется проводить общее собрание собственников помещений, чтобы избежать возможных проблем. В противном случае вас могут привлечь к ответственности в виде штрафа по ст. 7.21 КоАП РФ. И это не самое страшное. Суд обяжет вас привести состояние дома в первоначальное состояние, что часто весьма сложно выполнить.

Рассмотрим еще один пример: вы самовольно срезали часть эвакуационной лестницы на своем балконе, поскольку она занимает слишком много места. Лестница эта является общедомовым имуществом, а ее разрушение будет считаться нарушением прав третьих лиц и создаст угрозу их безопасности. Суд никогда не согласует такую реконструкцию. Вас обяжут восстановить лестницу и наложат штраф, предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ. К тому же если управляющая компания будет привлечена органом пожарного надзора к административной ответственности, то назначенный ей штраф регрессом могут наложить на вас, а он при таком правонарушении может составлять до 200 тыс. руб.

Как видно, согласование перепланировки и переустройства – весьма бюрократизированный процесс. Но это оправдано. Каждый должен понимать, что любое, даже вроде бы безобидное изменение может сказаться на общем техническом состоянии дома.

Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения

Многие владельцы квартир желают продать жилье с произведенной незаконной планировкой. Для этого им потребуется соблюдение определенных условий.

Можно ли продать?

Законодательство призывает собственников оформлять перепланировку перед продажей жилья.

Однако, при согласии будущего владельца на затруднительные процедуры и затраты по узакониванию произведенных работ, сделка возможна.

Таким образом закон разрешает продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой. Однако контролирующие органы вправе признавать сделку недействительной.

Цена квартир с незаконной перепланировкой примерно на 10% ниже, чем за ту, в которой нет подобных проблем. Поэтому этот факт нужно учитывать и оценить степень выгоды и дальнейших вложений в жилое помещение.

Иногда собственник и покупатель приходят к решению о продаже такого жилья, но если сделка происходит с использованием кредитных средств, возможны проблемы с банком.

Если банковская организация дает согласие на проведение сделки, тогда собственнику дают определенный срок, обычно в 6-10 месяцев для признания перепланировки действительной.

Опасность покупки

После того, как покупка жилья будет произведена, новый владелец жилой площади получит свидетельство.

В нем будет указано, что покупаемая квартира была приобретена с незаконной перепланировкой.

Новый собственник в дальнейшем будет производить ряд действий, направленных на законность изменений в квартире.

Для того чтобы избежать проблем, будущий собственник еще на этапе заключения сделки должен получить план БТИ на руки и провести сравнение с нынешним состоянием жилья.

Рекомендуется заранее оценить степень требуемых работ по законному планированию жилья.

Если выяснится факт, что повреждена несущая стена, тогда в дальнейшем проблемы будут у нового хозяина. Ему придется выплатить штраф за действия предыдущего собственника.

Кроме того есть ряд мероприятий проводимых в квартире, которые невозможно согласовать. В таком случае новый хозяин будет тратить финансовые средства на то, чтобы придать жилью прежний вид.

Перепланировка должна быть обдумана собственником жилья. Этот шаг необходимо согласовать с Жилищной инспекцией.

Незаконная перепланировка грозит штрафом и практически отсутствием шансов на дальнейшую реализацию недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: